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有效控制土地供应 适当推出楼盘市场 ——榆阳区近期房地产市场走势调研分析
作者:区统计局艾利梅       来源:榆阳区人民政府       浏览次数:次      更新时间: 2019-02-12

gt彩票注册地址 www.6a11l.com.cn 2018年,榆阳区紧紧围绕建设百万人口区域的中心大城市为目标,以陕西省委、省政府“打造世界一流的高端能源化工基地、打造陕甘宁蒙晋交界处最具影响力的城市”的建设热潮为契机,加快了我区房地产市场的蓬勃发展,使房地产业保持了高位增长的态势。

一、当前榆阳区房地产发展现状

(一)投资高位增长。

2018年,房地产开发完成投资同比增长70.5%。按工程用途分,其中:住宅同比增长93.4%,占总投资的66.4%;商业营业用房投资10.45亿元,同比增长23.4%,占总投资的18.7%,其他及办公用房投资同比增长62.4%,占总投资的14.8%。

本年新开工的18个项目完成投资21.41亿元,占全部项目投资额的38.4%,是拉动房地产投资增速较快的主要因素。续建项目38个,完成投资额上亿的有11个,本年完成投资20.71亿元,占全部项目完成投资额的37.1%。

(二)住宅施工规模较大。

2018年,全年房屋施工面积645.44万平方米,同比增长7.9%,其中,住宅施工面积377.35万平方米,同比增长19.8%;房屋新开工面积159.98万平方米,同比增长1.4倍,其中,住宅新开工面积121.05万平方米,同比增长2.4倍。

(三)住宅销售面积增长迅速。

2018年,全年房地产销售总面积84.72万平方米,增长41.8%。其中,住宅销售面积80.08万平方米,同比增长43.8%。从销售的户型结构看,90平方米及以下销售面积2.10万平方米,同比下降66.7%;90-144平方米住宅销售面积56.55万平方米,同比增长58.6%,占住宅销售面积的70.6%,仍然是购房者首选的对象;144平方米以上销售21.42万平方米,同比增长56.4%。

二、当前房地产行业存在的问题及形成问题的主要原因

(一)土地推出量过大。

根据市住建局相关资料统计,2018年已经审批规划的地块高达75个;据国土局相关资料显示,2018年市本级共出让65宗土地,出让面积530.91公顷。其中,房地产用地25宗,合计77.91公顷,这些已获批的地块区域依然以东沙、老城区、开发区为主,预计一至两年内将井喷式面世。随着市场供应量的增加,竞争将会更激烈,市场形势也会更加严峻。

(二)棚改受政策影响有所放缓。

棚改的货币化是近两年榆阳区房地产销售面积稳定增长主要原因。目前,滨水西岸、崇文雅苑、东城墙和梅花楼、肤施南路南延两侧、榆阳河这些棚改项目都是续建项目,2018年只是扫尾,完成了投资21.57亿元。当前到棚改放缓的影响,预计2019年榆阳区成交量可能出现10%以内的小幅下跌。

(三)市场区域开发不平衡。

地理位置及周边环境是决定销售市场和销售价格的一个重要因素,榆阳区按照区域划分房地产开发情况如下

东沙片区是以经济适用房的建设打响了“东山崛起”的第一战,榆阳区用大手笔打造的金阳、金沙、金榆、金林等小区涌进了数万居民,加之配套的五中、七小、八小、十小等学校的使用,让榆林“东山”迅速与“西沙”比翼双飞,近几年来东沙发展十分迅速,传统的东沙落后的面貌也在快速的改变,已开发小区入住率较好,民众购房认可度高。2018年在建及待售项目23个,施工规模140.90万平方米,其中,规划住宅套数10573套,全年住宅销售1462套。预计2019年价格比较合理,销售有压力,但市场销售较为稳定。

高新区作为当前榆林的行政中心,教育中心,资源高度密集中心,目前可开发优质的土地资源较少,是榆林房地产最为成熟的板块,选在开发区置业的需求依然稳中有升。2018年在建及待售项目23个,施工规模244.40万平方米,其中,规划住宅套数15010套,全年住宅销售2121套。

老城区辖区(含滨河公园沿线项目)在圣都乐园周围2018年底已经公示的住宅项目7个,项目总规模126.43万平方米,规划住宅套数6741套,作为老城区商业区域繁荣的住宅项目,土地价值本身就高,虽然居住环境较好,生活便捷,但预期如果高价上市将会隔离很大一部分置业客户。

西沙片区环境良好、社区功能比较完善、医疗教育资源配置较好的开发项目,是手握现金购房者的第二选择。2018年在建及待售项目19个,施工规模149.68万平方米,其中,规划住宅套数7736套,全年住宅销售2103套。

南郊在建两个项目,总建筑面积12.76万平方米,规划套数649套。北郊目前暂无开发项目。

(四)用途结构不合理。

截至2018年底,待售面积68.32万平方米,其中住宅待售面积10.35万平方米,商业营业用房待售面积30.96万平方米。按片区划分:东沙片区待售面积12.01万平方米,其中,住宅1.50万平方米,商业营业用房3.55万平方米,住宅可售套数5214套。高新片区待售面积31.42万平方米,其中,住宅2.63万平方米,商业营业用房20.43万平方米,住宅可售套数2016套。西沙片区待售面积24.90万平方米,其中,住宅5.57万平方米,商业营业用房8.53万平方米,住宅可售套数2325套。老城区住宅可售套数5490套。北郊无开发项目,南郊2个在建项目,无待售。

综上所述,商业营业用房待售面积是住宅待售面积的3倍,待售量过大,同时销售压力也大,用途结构欠合理。

(五)银行信贷进一步紧缩,影响企业的正常发展。

对于房地产企业而言,资金流转速度的快与慢,直接影响企业效益的好与坏,在这个过程中,银行按揭是最重要的环节,对于信用度较好的开发企业,明显感觉后期银行放款速度较慢。而对于规模小、资金实力不雄厚、信用度一般的房地产企业几乎无信贷的可能,直接影响了部分房地产企业的正常发展。

三、几点建议

(一)严格控制土地供给和项目审批。土地供给应合理分配,根据市场需求每年限制土地供应量。

(二)应根据实际情况进行各个区域的合理规划。根据市场供需平衡而定,这样房地产才能良性的可持续发展。

(三)建议政府尽量在主体封顶后办理预售许可证,这样减少烂尾楼盘,降低群众买房风险。

(四)建议政府充分与银行系统沟通,争取得到金融信贷的支持。

    (五)加强市场监管,正确引导市场走向,合理推出楼盘市场。


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